皆さん、こんにちは。
今回はこれから不動産を購入しようとお考えの方、そして現在お住まいのご自宅を手放して住み替えをご検討されている方向けのサポートをご提案します。

上記いずれにしても新たな住まいを住みたい地域で探すわけですが、マイホームという非常に大きな買い物で失敗したくないという気持ちが強い反面、いったい何を基準にして地域や場所、物件を選定すればいいのかわからないという方が多いかと思います。

なんといっても実際に私が○○市○○区○○町に住みたいと家探しをしたとしても、そう簡単にいい物件は見つかりませんから。20年以上自分で家を設計して建てている私でも「全面道路方位・道路種別・道路幅員・道路設道条件」など道路だけを検討するにも超重要事項がこの「方位・種類・幅員・設道」という検討項目が上がり、それを満足して敷地条件と建物条件を検討するわけですが、敷地や建物は道路以上に検討しなければならない項目がたくさんあり、実質的に素人ではまず的確な判断が出来ません。

かと言って目先にある物件を、もうこの近辺では滅多に出ない掘り出し物だからという文句に釣られて手を出してしまう。まぁ、それが郊外で駅からも遠く、土地の価格が40万円/坪以下というような物件であればまだそれほど大きな失敗にはつながらないかも知れませんが、それでも実際に上手に交渉すればもっと良い条件で購入できるケースも少なくありません。

特に坪70万円以上する物件や駅近の坪100万円以上する物件等、ある一定の価格の範囲においてはプロの視点で調査を行い、そして可能なら価格交渉もしてもらう等することにより、一般サラリーマンの数年分の年収分を節約できるケースも夢ではありません。

人生で一番高い買い物と言っても決して過言ではないマイホーム。
プロのアドバイスを聞きながら優良物件をお得に購入するためのサポートを当社で行っています。

初回の面談は無料ですので、まずはお気軽にご連絡下さい。
お問合せメールの場合：info@kenchikusp.com

当社では建築に係るトラブル仲裁業務も行っております。

近年、瑕疵担保責任に係るトラブルが急増しており、主なものとして「雨漏り」や「地盤沈下」が上げられますが、そのほかにも個々の案件によって様々な事象によるトラブルが生じています。

これらを見ますと、相手が巨大な組織のため当初は信頼して不具合の解消を任せていたが、これが以外に組織が大きなだけで中身が伴ってないがために解決どころが悪化する一方だというような事例が多く見られます。

この数年間で私が仲裁した案件をみても、問題を起こす多くのケースが名前を言えば誰もがわかる規模の大きな組織なり企業だということです。

本来なら、大手に任せればひとまず安心という事で、多少高額でも安心を買うという意味において大きな会社に工事を依頼するか若しくは分譲地を購入するというケースが多いかと思いますが、これがいとも簡単にひっくり返されるのだから被害にあわれた方はたまりません。

そこで長年、建築トラブルに直接携わって解決してきた実績を困っている方のお役に立てて頂きたいと思います。

当社にご依頼頂く流れは次の通りです。
まず初回面談により状況を把握させて頂くと共に、その初回において信頼関係が構築できる相手かどうかを依頼者様に見極めて頂きます。
当社の説明をお聞きになり、ご納得頂けたならば2回目の面談において解決案の提案と費用をご提示しご契約致します。
以後、3度目の面談からは既に解決案を実行にに移しているため、それらの報告と次のステップへ進むためのご提案等を行ってまいります。

建築トラブルはなかなか専門的に動ける弁護士等がいないので、よく聞くのは役所の無料弁護士相談に行ったとか、30分5,000円の弁護士会の弁護士に相談したという話しを聞きますが、そもそも建築トラブルは民法だけではなく、むしろ建築の技術的な分野における問題点が多く、弁護士や司法書士では書類的な作成はできても実務的な解決は難しいのが現状です。

当社は埼玉県川口市の事務所より車で1時間程度がサポートエリアとなっていますが、内容によってはエリア外の対応も検討しますので、まずはご相談下さい。建築系のトラブルであれば必ず有効なアドバイスが出来ると思います。初回面談はもちろん無料で行っておりますので、どうぞお気軽にご相談下さい。

お問合せ先：info@kenchikusp.com

本日は2017年（平成29年）8月14日です。

今年は不動産業界の現状にいやな予感を感じています。

タイトルに「個人的主観」と書いていますが、一応は様々な数字も調査した上での今後の「不動産における物件的価値」について将来的不安を感じています。

まず現時点における不安要素は「少子高齢化による住まいの供給過剰」が一番大きな壁であり、近い将来必ずこの壁にぶち当たるのは避けられません。

にもかかわらず、地主は土地を守ろうと借金してアパートを建てまくっている。
どう考えたって不自然で気持ちが悪い。

それと今流行のリノベショーン！
アパートは現状復旧できるように既存の壁紙の上から違うクロスを貼ってみたり、床にデザイン性のある仕上げを敷き詰めてみたり、棚板をきちんと固定しないで造作してみたりと、一見すると現状復旧できるならいいんじゃないと思いますが、中にはいざ復旧しようと思ったら上手く剥がれないものもあるだろうし、地震が来たら崩れてしまう棚だってあるでしょう。

また、リノベ済みのマンションなども新築を購入するよりはかなり割安だということで一定の成果をあげていますが、そもそもコンクリートの耐久年数などもきちんと考えて購入されているのか疑問です。設備なども修繕費用が大きいので、中には現状の修繕積立金では足らずに加算が必要になる物件もあるでしょう。

それとマンションは解体工事に莫大なお金が必要となるので、本来は建てた人は壊して更地に戻す事までトータルで考えるべきなのに、そこまで考えられていない物件が多すぎます。

今、都心に比較的近い川口市・蕨市・さいたま市で見ても、マンションは中古でもかなり高く売られています。先日見た蕨市の物件でも、築35年以上経過している中古マンションが2,000万円後半で売りに出されています。果たしてあと何年済めるのか？

いずれにしても今後の日本は移民や外国人をどんどん受入でもしない限りはどんどん衰退する一方で、それに伴って不動産の価格は下落すると考えるのが自然だと私は考えています。特に今人気の都内の高級地などは東京オリンピック後の超供給過剰状態により大きく調整に入ると考えています。

仮にカジノなどの娯楽施設が整い、一定の外国人を誘致できたとしても、今の現状を打開できるほどのインパクトに欠けています。

もともと戦争による爪あとの少ない地域を除いては、土地などの不動産は個人が勝手に縄張りしたり、石を投げてその範囲を決めていたのですから、それがバブル期にはあぶく銭となり、そこから急落して現在に至る訳です。もっと昔にさかのぼれば、ほぼすべての土地が縄張りの類でしょう。

考えてみて下さい。ほんの72年前は敗戦して焼け野原の中、私の地元は勿論、東京でさえもかなりアバウトに不動産の権利が決まっていたのです。それを戦後急速に発展したおかげで所有権という権利がタダで得られ、まさにタナボタによって舞い込んできたといっても過言ではないでしょう。

現に私の知っている大地主さんのお宅も、取得時は意思を投げて決めたという。

要するに何が言いたいかというと、いかにも個人のもののように扱われている土地は、本来は国の所有に属するべきであって、それを管理する権利に「所有権」という名称をつけて社会を構成するもののひとつとして扱われていると私は考えています。戦後から大きく変化した日本は、これから加速的に変化を続けるのでしょう。その中で不動産の価値がどのように変化していくのか、それは日本という国が発展するのか衰退し続けるのかによってほぼ決まるということ。

僅か72年でこれだけ発展した日本に今後も期待したいが、前述した「少子高齢化による過剰供給」により、大きな局面をむかえつつあるというのは間違いないでしょう。この局面を乗り切って、財産形成のひとつである貴方の不動産の有効的なあり方を一緒に考えましょう。

私は素人が不動産に投資して利益を得ることは難しいと考えています。

何故なら将来その価値が上がるか下がるか予測が不可能だからです。

確かに短期的には2020年に東京オリンピックがあるから、都心部は開発が進み、利便性が高まる地域は価値が上がりますが、それはもう過去の話で、本当に投資して利益を上げた人がいるとすれば、既にオリンピックが決まる前に購入して売り抜けている人です。

つまり現在も持ち続けている人で現状の実勢価格が購入時よりプラスになっていたとしても、この先持ち続ける事で成功とは言い切れなくなるのです。

前回の記事で少し書きましたが、日本は強烈な少子高齢化社会に突入しており、その人口不足を補う策はまだありません。

にも係らず「マンション・戸建て・賃貸」と特に賃貸は相続対策で現在進行形で過剰供給が続いています。

では今回のテーマにあります「不動産投資のコツ」についてですが、成功の秘訣は今のように少し過熱感が感じられたら世の中の流れと逆方向にシフトすることだと思います。仮にあと数年地価が上昇したとしても、その後の泥沼にはまるよりは安全です。

現状で既に空き家バンクが活発化してきていますが、少子化と高齢化により家は余るのですから、普通に考えれば今よりもっともっと空き家は増えるはずです。それに加えて賃貸物件も閑古鳥となり、家賃を下げざるを得なくなるでしょう。家賃が下がれば当然借り手に有利になりますから、人気エリアから埋まっていき、不人気エリアは厳しい家賃収入になることは必至ではないかと私は考えます。

従って不動産投資を考えるなら『今は売り』で下落したところで『買い』となりますが、おそらくその下落はかなり長引くだろうと思います。こうしている今でも急速に借金を積み上げている日本が、そう簡単に盛り返せるとは考え難い。

でも悲観する事ばかりではなく、私もよくいろいろな地域の物件を拝見しますが、郊外においては都心に集中している今だからこそ安くなっているというようなものも見受けられます。それらの物件を見ると本当に価値観が変わり、どうしてみんな都心部に大金を出して窮屈な家を買うのだろうと感じてしまいます。

私が見習いの頃手がけていた分譲地で、当時その分譲地は30坪で20区画程度を販売していましたが、販売終盤に苦戦して最後は2区画で1区画と同じ価格で契約しました。つまり同じ分譲地でほんの数年の間で30坪を購入した方と60坪を購入した方の価格が同じことを意味します。

先日も報道で銀座の地価がバブル期を上回ったとあったので、皆さんもご存知だと思いますが、一部でこのように好調に値上がりしていますが、郊外では下がり続けている地域もあります。比較的東京に近い川口市においても、北部のほうに行けばそのような地域もあります。

何らかの都合でそこに住み続けなければならない方も多くいらっしゃいますが、これから特に土地から購入をご検討の方は、これらをよく考慮して探されるといいと思います。

当社は物件の調査や選定などもお手伝いできるので、よろしければ是非一度ご相談下さい。

当社では木造在来工法の耐震診断及び耐震改修も得意としています。

新築による「耐震等級３」は勿論の事、「旧耐震基準における耐震性能の診断」からその「改修案」までをわかりやすくご提案できます。

木造は奥が深く、精密な耐震診断やその改修案の作成は学びと経験の積み重ねが必須です。そのため耐震設計は勿論、耐震改修工事の経験にも熟練していなければ耐震改修案通りの結果が得られません。当社では安心して耐震診断結果がお分かり頂けるように絵で見る耐震診断書を作成しご説明差し上げています。また、その結果として耐震改修案についてもわかりやすくフローのご説明をし、何よりも一番コストの必要な耐震改修工事においてのコストパフォーマンスは地域一番を自負しております。

地震対策としてご自宅の耐震性の把握や補強等をご検討の方、お気軽にご相談下さい。
埼玉県川口市の耐震診断・耐震改修は補助金の適用が可能です。
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只今、埼玉県川口市の条件適用物件に限り、耐震診断を特別価格にて承るキャンペーンを実施しております。
但し毎月1棟限りの早い者勝ちとさせて頂きます。
詳しいキャンペーンの適用条件は下記をご参照下さい。
◇キャンペーンの適用条件
①埼玉県川口市の昭和56年以前に建てられた旧耐震の延床面積120平米以下の木造住宅
②毎月1棟の限定とし、契約が先行した物件に適用されます。
③初回訪問時の説明に納得して頂き、信頼関係構築後に契約した物件に限ります。
④既存の状況がわかる図面がない場合には図面作成料が別途必要となります。

以上、当該サービスは当社が事務所を構える地元川口市の地域の安全強化のため少しでも川口市に貢献するための採算度返しの取り組みですので、是非この機会に許容応力度設計や限界耐力計算まで手がける一級建築士の設計力をご活用下さい。