住宅は資産である

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こんにちは。
埼玉県の注文住宅 新築 リフォームなら「直接施工で建てる自然素材の家」「外断熱の家」(有)埼玉建築職人会にお任せ下さい。

マイホームが資産であるということはみなさんも容易に理解して頂けると思います。

ではなぜこれほどリフォームをせずに家の寿命を縮めている人が多いのでしょうか?

適切な時期にリフォームしないということは、見方によっては「趣味の習い事の契約」をして毎月お金は引き落とされているけれど通わないのと同じようなことで、ようするにお金を捨てている状態です。
私はよく街を歩いたり、趣味のマラソンをしながら痛んでいる家を見てそう感じます。

その中には、このまま放ってあるということは、その仕上げ材で隠れている部分はきっとすごく傷んでいるだろうなと想像しています。というよりはそれは仕事病でしょう、常にそんなことを気にかけながら車を走らせています。

経験上、それらの家の劣化状況を見て、どのくらい劣化していて、それがどのくらい深刻なものなのかが想像できる。そしてなおも放っておくと経済的にどのくらいマイナスしてしまうということもつい電卓ではじいてしまいます。

そのようなメンテナンス時期が来ても何のメンテナンスもしないでずっと放っておいている家があちこちに数え切れないほどあるのです。

現在、いろいろな商品の物価が上昇し、消費者である私たちは少しでも安くて安全なものを求め、日々の家計をやりくりしていますよね?

でもそんな日々の小さな積み重ねによって節約したお金が丸ごと吹き飛んでしまう「リスク」がこのメンテナンスをしないで放ってある住宅にはあるのです。

屋根のメンテナンスひとつ取り上げても。
仮に一般的に多く普及している「カラーベスト屋根」を15年間何のメンテナンスもしないで放っておいたとしましょう。

すると「本来なら7年程度」、遅くても「10年以内には一度塗り替えたい部分」ですが、15年もメンテナンスをしないということは、少なくとも5年間も余計に屋根素材の劣化を促進させてしまっているということになるのです。

私が手がけた多くのカラーベスト屋根のリフォームでは、築15年程度、若しくはそれ以上の現場の状況は見た目よりも確実に劣化しています。ただ劣化しているだけならまだいいのですが、屋根の素材自体がゆがんでしまいコンパネ面との間に隙間ができ、強い雨風の状況下では容易に建物内部まで雨が進入してしまうのです。

つまりそこから少しずつ腐りはじまるのです。

そうなると本来は塗装で済む工事が塗装では済まずに全面張替えになってしまうという事例も少なくありません。

特に全面張替えの費用は塗装の3倍以上します。

これは最低でも3倍という意味で、下地の修繕などを行うと4倍から5倍というケースも大げさな話しではないのです。

具体的に予算として置き換えると10万円の塗装工事が30万円~50万円の全面張替えになってしまうというようなイメージです。

どうでしょう?

こう考えるとマイホームのメンテナンスってとても大切ですよね。


以前の記事でサイディングの劣化

という事例をご紹介しましたが、ここで私が紹介した劣化事例は築年数が比較的浅い物件なのです。

つまり築15年程でもサイディングのメンテナンスをしないで放っておくと、表面が劣化してその異変に気付いたときにはもう遅いのです。そのとき既にサイディングはゆがんでいるでしょう。

緊急性がないとなかなか動けない人間の特性もあるかもしれませんが、銀行に貯金して自分の資産を守り、日々の生活を工夫して少しでも節約することも大切ですが、それ以上に大切なのはマイホームのメンテナンスなのです。


ここで少し新築の計画についても考えて見ましょう。

安かろう悪かろうの家で20年か30年で建て替えるんだと割り切っている方多いと思います。
でもそれはとても『もったいない事』で、注文住宅としてきちんと建てれば、適切なメンテナンスをして100年、200年だって住めるんです。

仕事柄、新築時から30年くらいで建て替えを繰り返す場合や、50年、100年、200年と電卓はじいくこともありますが、やはり適切なメンテナンスを適切な時期に行い、長く快適に住むほうが短命で建て替えるよりも経済的負担は少ないのは確かです。

特に家の寿命を最短で30年とふりな条件で考えて設定しても、メンテナンス時期を延ばしてプラスになることは何もありません。費用対効果で考えれば確実に早めのメンテナンスが有利です。

仮に30年て建てかえる安価な家の建築計画で100年程の期間で考えてみましょう。
30年で建て替えるのですから、少なくとも3度の新築が必要になります。
総工事費が2,000万円とすると、2,000万円×3=6,000万円
全くメンテナンスしないというわけにもいかないので10年間で100万円を見込み、100万円×10=1,000万円は最低限住むために必要な経費と仮定します。

すると約100年間の間に7,000万円必要になります。

そして注文住宅でしっかりつくった家を適切にメンテナンスした場合を考えます。
少し高めに新築時の総工事費が3,000万円として、10年間のメンテナンスコストは年間200万円を見込む、200万円×10=2,000万円と設定します。

すると100年間の総費用は5,000万円となり、30年で建て替えるよりも2,000万円も節約できました。しかも建物の性能が高いので住み心地が抜群の家です。
仮に中間で1,000万円の大規模改修工事を行ったとしても1,000万円も差がつきます。

これだけ短期に建て替える性能の低い家と長期間維持できる高性能な家の違いがあるということです。短期に建て替える場合、解体費用や引越しや仮住まいなどの費用も重くのしかかります。

最後に、ご縁があってこのような文を最後まで見て頂けたとすれば、是非マイホームのメンテナンスは、「資産を守ること+価値向上」に大きく関係するのだと考えて頂ければと思います。

不動産投資(個人的主観偏)

本日は2017年(平成29年)8月14日です。

今年は不動産業界の現状にいやな予感を感じています。

タイトルに「個人的主観」と書いていますが、一応は様々な数字も調査した上での今後の「不動産における物件的価値」について将来的不安を感じています。

まず現時点における不安要素は「少子高齢化による住まいの供給過剰」が一番大きな壁であり、近い将来必ずこの壁にぶち当たるのは避けられません。

にもかかわらず、地主は土地を守ろうと借金してアパートを建てまくっている。
どう考えたって不自然で気持ちが悪い。

それと今流行のリノベショーン!
アパートは現状復旧できるように既存の壁紙の上から違うクロスを貼ってみたり、床にデザイン性のある仕上げを敷き詰めてみたり、棚板をきちんと固定しないで造作してみたりと、一見すると現状復旧できるならいいんじゃないと思いますが、中にはいざ復旧しようと思ったら上手く剥がれないものもあるだろうし、地震が来たら崩れてしまう棚だってあるでしょう。

また、リノベ済みのマンションなども新築を購入するよりはかなり割安だということで一定の成果をあげていますが、そもそもコンクリートの耐久年数などもきちんと考えて購入されているのか疑問です。設備なども修繕費用が大きいので、中には現状の修繕積立金では足らずに加算が必要になる物件もあるでしょう。

それとマンションは解体工事に莫大なお金が必要となるので、本来は建てた人は壊して更地に戻す事までトータルで考えるべきなのに、そこまで考えられていない物件が多すぎます。

今、都心に比較的近い川口市・蕨市・さいたま市で見ても、マンションは中古でもかなり高く売られています。先日見た蕨市の物件でも、築35年以上経過している中古マンションが2,000万円後半で売りに出されています。果たしてあと何年済めるのか?

いずれにしても今後の日本は移民や外国人をどんどん受入でもしない限りはどんどん衰退する一方で、それに伴って不動産の価格は下落すると考えるのが自然だと私は考えています。特に今人気の都内の高級地などは東京オリンピック後の超供給過剰状態により大きく調整に入ると考えています。

仮にカジノなどの娯楽施設が整い、一定の外国人を誘致できたとしても、今の現状を打開できるほどのインパクトに欠けています。

もともと戦争による爪あとの少ない地域を除いては、土地などの不動産は個人が勝手に縄張りしたり、石を投げてその範囲を決めていたのですから、それがバブル期にはあぶく銭となり、そこから急落して現在に至る訳です。もっと昔にさかのぼれば、ほぼすべての土地が縄張りの類でしょう。

考えてみて下さい。ほんの72年前は敗戦して焼け野原の中、私の地元は勿論、東京でさえもかなりアバウトに不動産の権利が決まっていたのです。それを戦後急速に発展したおかげで所有権という権利がタダで得られ、まさにタナボタによって舞い込んできたといっても過言ではないでしょう。

現に私の知っている大地主さんのお宅も、取得時は意思を投げて決めたという。

要するに何が言いたいかというと、いかにも個人のもののように扱われている土地は、本来は国の所有に属するべきであって、それを管理する権利に「所有権」という名称をつけて社会を構成するもののひとつとして扱われていると私は考えています。戦後から大きく変化した日本は、これから加速的に変化を続けるのでしょう。その中で不動産の価値がどのように変化していくのか、それは日本という国が発展するのか衰退し続けるのかによってほぼ決まるということ。

僅か72年でこれだけ発展した日本に今後も期待したいが、前述した「少子高齢化による過剰供給」により、大きな局面をむかえつつあるというのは間違いないでしょう。この局面を乗り切って、財産形成のひとつである貴方の不動産の有効的なあり方を一緒に考えましょう。

耐震診断・耐震改修

当社では木造在来工法の耐震診断及び耐震改修も得意としています。

新築による「耐震等級3」は勿論の事、「旧耐震基準における耐震性能の診断」からその「改修案」までをわかりやすくご提案できます。

総合診断書サンプル

木造は奥が深く、精密な耐震診断やその改修案の作成は学びと経験の積み重ねが必須です。

地震対策としてご自宅の耐震性の把握や補強等をご検討の方、お気軽にご相談下さい。
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あなたの賃貸経営は大丈夫?

この数年で大きく増加しているのが賃貸経営です。

詳しくは土地持ちの地主さんが相続の際に相続税を払えずに全額借金で相続税を軽減することが一番の目的となります。

かといって代々引き継いできた土地を自分の代で売ってしまうのは責任を感じる。そういう経緯で仕方なく自己資金ゼロからの全額借金で、しかも家賃保証の怪しいシステムで契約してしまうのです。

でも良く考えてみて下さい!
業者が家賃保証までして受注するのは、地主を保護するためだと思いますか?
それともwinwinの関係だと思いますか?

そうではありませんよ!
これはお互い『勝つ』のではなく、『業者が勝って』『地主は負ける』典型的な例なのです。

この結果は既にいたるところの賃貸物件をご覧頂ければわかります。
今から5年前は空いていなかった比較的良質な賃貸物件がこの数年間でゴロゴロと空き始めています。

この傾向は今後加速的に勢いを増してくるでしょう。
少子化による人口減少の中、東京オリンピックという今の日本には不必要で悪循環を生む根源を受け入れてしまった今、一極集中により東京都心部にマンション等の新規物件が数多くつくられ、そして現在計画段階のものも山ほどあります。

つまり地方との格差は今後まだまだ広げてくるということ。
今はまだ東京に比較的近い地域はそれほど地価の下落はありません。
それどころか横ばいか比較的好調に推移していると言えるでしょう。
ただそれも2020年の東京オリンピックが終わり、私の感覚では3年程度でかなり大きな下落に転じてくると予測しています。

ただそれは特に何の分析なども不要で、普通に冷静になって考えれば容易に想像ができることなのです。人口が減り、若者が減り、高齢化してくる中で、既に過剰で余っている賃貸物件の借り手が今後も安定的に確保できると考えるほうがどうかしているのです。

やがては政府が外国人や移民を受け入れて賃貸物件の安定化を図るという政策を講じるしか手はなくなると思いますが、それでもその波に巻き込まれた時点において勝ち組と負け組みはハッキリと線引きできるほど厳しい賃貸経営を強いられると考えます。

特に家賃保証で35年間、大手メーカーの言いなりで賃料の10%、修繕費等を徴収され拘束されてしまうのが一番の打撃です。勿論一番の打撃は最初の建築費なのですが、最初に建築費という大きな打撃を受け、そのキズが癒えない中で「家賃の値下げ」や「修繕費」により最後は競売にかけられるという案件が相当数でてくると考えています。

そう、結局は当初の業者のシュミレーションはあくまでそのときの相場などを基準にしており、業者の作成したシュミレーションなのだから業者に都合のいいように作られていると考えるのが自然です。

よってそのシュミレーション通りにはほぼ間違いなく進まずに収益を圧迫し、やがては物件を維持していることが困難になる案件が増えるでしょう。

【例えば、駅から徒歩10分、土地の広さ70坪で6世帯のワンルームを大手ハウスメーカーで建てたとしよう。予算は8,000万円、35年間一括借り上げ、差引きで毎月20万円程度が手元に入ってくるとしましょう。】

よくありそうなパターンです。
だって実際に現在行われている例を参考にしているのだから辻褄は合っているはずなのです。

さて、これで仮に2020年から3年後、つまり2023年辺りから家賃が下げられ、収益が8%程度少なくなる。さらに2020年から5年後、つまり2025年には収益が10%以上少なくなる。

・・・とここまではある程度想定が出来るのですが、『賃貸経営のバブル崩壊』というのは半値下がりまではあっておかしくありません。
いつの間にか賃貸経営をバブルと読んでしまっていますが、そう、私は今の賃貸経営は既に飽和状態だと思っています。前述しましたがよく街を見て下さい。どれだけ空室があるか。少なくとも10年前、いや5年前でも埋まっていた物件が今は空室だらけになっているのが事実です。

話しを戻しますが、つまり仮に毎月20万円入ってきていたものが、10万円になったらどうでしょう。今のシュミレーションでやりくりできるでしょうか?
それに加えて業者の収益圧迫による悪循環もいくつか想定できます。

正直、私はその先を考えるのが怖いです。
まぁ、最終的には競売から得た資金でも不足が生じて業績が悪化することで資金力がなければ業者の倒産ということになるのでしょう。
時期によっては業者は生き残る可能性はありますが、賃貸経営者はスッカラカンになります。

以上が20年以上、この業界で様々な業務をこなしてきた私の主観です。
実際に違う角度から本件(賃貸経営)の危険性を記事にしているプロの方で参考になるものもありますので合わせてご参考にされるとよろしいかと思います。

それと住宅着工件数も、一時は2000年後半のリーマンショック前まで100万戸超えを保っていましたが、2030年には50万戸台まで減少するといわれ、建設業者としては団塊世代は完全に引退し、その後の労働人口減少によりちょうどいい着工件数になると考えていますが、一方でそれだけ急激に落ち込む見込みだという深刻な状況を感じ取って欲しい。

他参考
5年ごとに実施されている「住宅・土地統計調査」(総務省統計局)によると、2003年時点で367.5万戸だった「賃貸用の空き家」は2013年に429.2万戸となり、10年間で約62万戸増加した。また、「住宅着工統計」(国土交通省)によれば、2004年から2013年までの10年間における「貸家」の着工は約400万戸にのぼる。
つまり空き家が増加しているのに対し、なおも賃貸物件を空き家と同程度の戸数建てている。しかも古いデータです。次のデータはかなり悪化するでしょう。

 関連記事:相続

マンションの間取りってどれも使い難い!

こんにちは。

実は私、マンション情報もたまに目を通しています。

というより、賃貸以外はたまに情報収集して相場観を維持しているのです。

そこで今回はマンションについてですが、見る度に感じるのですが、本当にマンションの間取りって拘束されていて使い難いなぁって感じます。

だいたいスタンダードなものは、玄関が中央にあり、玄関を入って両側に6帖程度の洋室が2室あり、その向こう側にトイレと洗面・浴室がありますよね。

さらにリビングダイニングキッチンがあるわけですが、マンションの間取りはおよそこの配置で構成されており、そこからちょっと変わったプランニングしているものは大抵あまり良くない方向にズレてしまっているものが多いです。

問題なのはスタンダードなタイプの2LDKなり3LDKなんですが、結構な割合でリビング内から部屋へのアプローチがあり、プライバシーを考慮すると最低でも2室は廊下からアプローチしたいのですが、それまでも考えられていないタイプが結構あるんですよね。

次にLDK内にある開放的な部屋が大抵1室設けられていますが、こちらもほぼプライバシーがないにもかかわらず中途半端に開放されるので、私なら全てリビング空間としてスッキリ広く使えるようにも出来たら良いのになぁ、なんて思います。

一戸建て派とマンション派では主として立地に違いがあり、マンションに住むなら駅近で通勤に電車を利用するかた向けというのが多いかと思います。

一方で郊外でマンションをお求めの方は、通勤に電車はあまり利用しないか住環境や広さ、予算などを重視しておられると思います。

ここで私が一番問題だと思うのは、確かにマンションは駅に近くて便利、郊外型は広くて低価格などのメリットもありますが、何と言っても経費がたくさんかかっている分、どうしたってコスト増は否めません。価格が高い割には一戸建てと比べると自由度や住み心地が悪すぎます。こんなにハッキリ個人的主観を言ってはマンション派には怒られてしまいそうですが、駅までの距離を我慢すれば快適な暮らしが手に入るのに、どうしてマンション?って感じてしまうのが率直なところです。

駅近のマンションでは狭くて高い、郊外型のマンションはそこそこの広さはあるけれど高くて間取りが悪く使い難い物件が多い。

なら徒歩圏内、若しくはバス通勤などで徒歩なら20分以内くらいで駅まで行けるエリアで仮に注文住宅を立てたとしても、前述した駅近及び郊外型マンションとさほど価格差がないと思うので、自由度が高く住みやすい戸建てが良いですよね!

まぁ、電車通勤は多少不便かも知れませんが、仮に徒歩20分でも自転車なら10分かからないことを考えると、これからの災害等の資産保全などを考慮しても、やはり戸建て若しくは賃貸を個人的にはお勧めします。

埼玉県南部で家建てるなら

みなさん、こんにちは。

以前より身近なところで注文住宅の工事中現場などを見ては「もったいない」と感じています。

何故なら、もっと細部までこだわった家を建てられるのに、それを知らないということに対して「もったいない」と感じるのです。

そう、手前ミソになってしまいますが、それは私が手がけても勿論その「もったいない」を解消できますが、他の施工店においても実現可能です。

最近ではご紹介頂いた埼玉県川口市のお客様宅の工事にて頻繁に現場に出向いていたところ、ちょうど目の前で少し名が知れた工務店が新築していましたが、プランニングから構造計算等も行う私が見ると、基礎の段階は勿論、上棟を終えて骨組みが完成した段階や屋根工事が完成した段階など、それぞれにおいて現場に精通していない設計士が設計しているとわかってしまいます。

それは基礎ならアンカーボルトの配置であったり人通口の位置等の計画、躯体なら材種から断面の大きさや継手の位置や金物種類、耐力壁の種類や使い分け、屋根の垂木サイズや雨仕舞いなど、気付くことがとても多くありますが、それらの改善できる箇所が目立ってしまいます。いわゆる職業病かも知れませんが。

ただ純粋に「もっと良く・もっと安く」出来るのにって感じてしまいます。
「もっと良く」というのはプランニングであったり構造や性能、設計どおりの強度を現場で実現するクオリティであったりします。

数に限りはありますが、無理なく手がけられる範囲でこの「もったいない」をなくしたいと思っています。