本日は2017年（平成29年）8月14日です。

今年は不動産業界の現状にいやな予感を感じています。

タイトルに「個人的主観」と書いていますが、一応は様々な数字も調査した上での今後の「不動産における物件的価値」について将来的不安を感じています。

まず現時点における不安要素は「少子高齢化による住まいの供給過剰」が一番大きな壁であり、近い将来必ずこの壁にぶち当たるのは避けられません。

にもかかわらず、地主は土地を守ろうと借金してアパートを建てまくっている。
どう考えたって不自然で気持ちが悪い。

それと今流行のリノベショーン！
アパートは現状復旧できるように既存の壁紙の上から違うクロスを貼ってみたり、床にデザイン性のある仕上げを敷き詰めてみたり、棚板をきちんと固定しないで造作してみたりと、一見すると現状復旧できるならいいんじゃないと思いますが、中にはいざ復旧しようと思ったら上手く剥がれないものもあるだろうし、地震が来たら崩れてしまう棚だってあるでしょう。

また、リノベ済みのマンションなども新築を購入するよりはかなり割安だということで一定の成果をあげていますが、そもそもコンクリートの耐久年数などもきちんと考えて購入されているのか疑問です。設備なども修繕費用が大きいので、中には現状の修繕積立金では足らずに加算が必要になる物件もあるでしょう。

それとマンションは解体工事に莫大なお金が必要となるので、本来は建てた人は壊して更地に戻す事までトータルで考えるべきなのに、そこまで考えられていない物件が多すぎます。

今、都心に比較的近い川口市・蕨市・さいたま市で見ても、マンションは中古でもかなり高く売られています。先日見た蕨市の物件でも、築35年以上経過している中古マンションが2,000万円後半で売りに出されています。果たしてあと何年済めるのか？

いずれにしても今後の日本は移民や外国人をどんどん受入でもしない限りはどんどん衰退する一方で、それに伴って不動産の価格は下落すると考えるのが自然だと私は考えています。特に今人気の都内の高級地などは東京オリンピック後の超供給過剰状態により大きく調整に入ると考えています。

仮にカジノなどの娯楽施設が整い、一定の外国人を誘致できたとしても、今の現状を打開できるほどのインパクトに欠けています。

もともと戦争による爪あとの少ない地域を除いては、土地などの不動産は個人が勝手に縄張りしたり、石を投げてその範囲を決めていたのですから、それがバブル期にはあぶく銭となり、そこから急落して現在に至る訳です。もっと昔にさかのぼれば、ほぼすべての土地が縄張りの類でしょう。

考えてみて下さい。ほんの72年前は敗戦して焼け野原の中、私の地元は勿論、東京でさえもかなりアバウトに不動産の権利が決まっていたのです。それを戦後急速に発展したおかげで所有権という権利がタダで得られ、まさにタナボタによって舞い込んできたといっても過言ではないでしょう。

現に私の知っている大地主さんのお宅も、取得時は意思を投げて決めたという。

要するに何が言いたいかというと、いかにも個人のもののように扱われている土地は、本来は国の所有に属するべきであって、それを管理する権利に「所有権」という名称をつけて社会を構成するもののひとつとして扱われていると私は考えています。戦後から大きく変化した日本は、これから加速的に変化を続けるのでしょう。その中で不動産の価値がどのように変化していくのか、それは日本という国が発展するのか衰退し続けるのかによってほぼ決まるということ。

僅か72年でこれだけ発展した日本に今後も期待したいが、前述した「少子高齢化による過剰供給」により、大きな局面をむかえつつあるというのは間違いないでしょう。この局面を乗り切って、財産形成のひとつである貴方の不動産の有効的なあり方を一緒に考えましょう。

私は素人が不動産に投資して利益を得ることは難しいと考えています。

何故なら将来その価値が上がるか下がるか予測が不可能だからです。

確かに短期的には2020年に東京オリンピックがあるから、都心部は開発が進み、利便性が高まる地域は価値が上がりますが、それはもう過去の話で、本当に投資して利益を上げた人がいるとすれば、既にオリンピックが決まる前に購入して売り抜けている人です。

つまり現在も持ち続けている人で現状の実勢価格が購入時よりプラスになっていたとしても、この先持ち続ける事で成功とは言い切れなくなるのです。

前回の記事で少し書きましたが、日本は強烈な少子高齢化社会に突入しており、その人口不足を補う策はまだありません。

にも係らず「マンション・戸建て・賃貸」と特に賃貸は相続対策で現在進行形で過剰供給が続いています。

では今回のテーマにあります「不動産投資のコツ」についてですが、成功の秘訣は今のように少し過熱感が感じられたら世の中の流れと逆方向にシフトすることだと思います。仮にあと数年地価が上昇したとしても、その後の泥沼にはまるよりは安全です。

現状で既に空き家バンクが活発化してきていますが、少子化と高齢化により家は余るのですから、普通に考えれば今よりもっともっと空き家は増えるはずです。それに加えて賃貸物件も閑古鳥となり、家賃を下げざるを得なくなるでしょう。家賃が下がれば当然借り手に有利になりますから、人気エリアから埋まっていき、不人気エリアは厳しい家賃収入になることは必至ではないかと私は考えます。

従って不動産投資を考えるなら『今は売り』で下落したところで『買い』となりますが、おそらくその下落はかなり長引くだろうと思います。こうしている今でも急速に借金を積み上げている日本が、そう簡単に盛り返せるとは考え難い。

でも悲観する事ばかりではなく、私もよくいろいろな地域の物件を拝見しますが、郊外においては都心に集中している今だからこそ安くなっているというようなものも見受けられます。それらの物件を見ると本当に価値観が変わり、どうしてみんな都心部に大金を出して窮屈な家を買うのだろうと感じてしまいます。

私が見習いの頃手がけていた分譲地で、当時その分譲地は30坪で20区画程度を販売していましたが、販売終盤に苦戦して最後は2区画で1区画と同じ価格で契約しました。つまり同じ分譲地でほんの数年の間で30坪を購入した方と60坪を購入した方の価格が同じことを意味します。

先日も報道で銀座の地価がバブル期を上回ったとあったので、皆さんもご存知だと思いますが、一部でこのように好調に値上がりしていますが、郊外では下がり続けている地域もあります。比較的東京に近い川口市においても、北部のほうに行けばそのような地域もあります。

何らかの都合でそこに住み続けなければならない方も多くいらっしゃいますが、これから特に土地から購入をご検討の方は、これらをよく考慮して探されるといいと思います。

当社は物件の調査や選定などもお手伝いできるので、よろしければ是非一度ご相談下さい。