あなたの賃貸経営は大丈夫?

この数年で大きく増加しているのが賃貸経営です。

詳しくは土地持ちの地主さんが相続の際に相続税を払えずに全額借金で相続税を軽減することが一番の目的となります。

かといって代々引き継いできた土地を自分の代で売ってしまうのは責任を感じる。そういう経緯で仕方なく自己資金ゼロからの全額借金で、しかも家賃保証の怪しいシステムで契約してしまうのです。

でも良く考えてみて下さい!
業者が家賃保証までして受注するのは、地主を保護するためだと思いますか?
それともwinwinの関係だと思いますか?

そうではありませんよ!
これはお互い『勝つ』のではなく、『業者が勝って』『地主は負ける』典型的な例なのです。

この結果は既にいたるところの賃貸物件をご覧頂ければわかります。
今から5年前は空いていなかった比較的良質な賃貸物件がこの数年間でゴロゴロと空き始めています。

この傾向は今後加速的に勢いを増してくるでしょう。
少子化による人口減少の中、東京オリンピックという今の日本には不必要で悪循環を生む根源を受け入れてしまった今、一極集中により東京都心部にマンション等の新規物件が数多くつくられ、そして現在計画段階のものも山ほどあります。

つまり地方との格差は今後まだまだ広げてくるということ。
今はまだ東京に比較的近い地域はそれほど地価の下落はありません。
それどころか横ばいか比較的好調に推移していると言えるでしょう。
ただそれも2020年の東京オリンピックが終わり、私の感覚では3年程度でかなり大きな下落に転じてくると予測しています。

ただそれは特に何の分析なども不要で、普通に冷静になって考えれば容易に想像ができることなのです。人口が減り、若者が減り、高齢化してくる中で、既に過剰で余っている賃貸物件の借り手が今後も安定的に確保できると考えるほうがどうかしているのです。

やがては政府が外国人や移民を受け入れて賃貸物件の安定化を図るという政策を講じるしか手はなくなると思いますが、それでもその波に巻き込まれた時点において勝ち組と負け組みはハッキリと線引きできるほど厳しい賃貸経営を強いられると考えます。

特に家賃保証で35年間、大手メーカーの言いなりで賃料の10%、修繕費等を徴収され拘束されてしまうのが一番の打撃です。勿論一番の打撃は最初の建築費なのですが、最初に建築費という大きな打撃を受け、そのキズが癒えない中で「家賃の値下げ」や「修繕費」により最後は競売にかけられるという案件が相当数でてくると考えています。

そう、結局は当初の業者のシュミレーションはあくまでそのときの相場などを基準にしており、業者の作成したシュミレーションなのだから業者に都合のいいように作られていると考えるのが自然です。

よってそのシュミレーション通りにはほぼ間違いなく進まずに収益を圧迫し、やがては物件を維持していることが困難になる案件が増えるでしょう。

【例えば、駅から徒歩10分、土地の広さ70坪で6世帯のワンルームを大手ハウスメーカーで建てたとしよう。予算は8,000万円、35年間一括借り上げ、差引きで毎月20万円程度が手元に入ってくるとしましょう。】

よくありそうなパターンです。
だって実際に現在行われている例を参考にしているのだから辻褄は合っているはずなのです。

さて、これで仮に2020年から3年後、つまり2023年辺りから家賃が下げられ、収益が8%程度少なくなる。さらに2020年から5年後、つまり2025年には収益が10%以上少なくなる。

・・・とここまではある程度想定が出来るのですが、『賃貸経営のバブル崩壊』というのは半値下がりまではあっておかしくありません。
いつの間にか賃貸経営をバブルと読んでしまっていますが、そう、私は今の賃貸経営は既に飽和状態だと思っています。前述しましたがよく街を見て下さい。どれだけ空室があるか。少なくとも10年前、いや5年前でも埋まっていた物件が今は空室だらけになっているのが事実です。

話しを戻しますが、つまり仮に毎月20万円入ってきていたものが、10万円になったらどうでしょう。今のシュミレーションでやりくりできるでしょうか?
それに加えて業者の収益圧迫による悪循環もいくつか想定できます。

正直、私はその先を考えるのが怖いです。
まぁ、最終的には競売から得た資金でも不足が生じて業績が悪化することで資金力がなければ業者の倒産ということになるのでしょう。
時期によっては業者は生き残る可能性はありますが、賃貸経営者はスッカラカンになります。

以上が20年以上、この業界で様々な業務をこなしてきた私の主観です。
実際に違う角度から本件(賃貸経営)の危険性を記事にしているプロの方で参考になるものもありますので合わせてご参考にされるとよろしいかと思います。

それと住宅着工件数も、一時は2000年後半のリーマンショック前まで100万戸超えを保っていましたが、2030年には50万戸台まで減少するといわれ、建設業者としては団塊世代は完全に引退し、その後の労働人口減少によりちょうどいい着工件数になると考えていますが、一方でそれだけ急激に落ち込む見込みだという深刻な状況を感じ取って欲しい。

他参考
5年ごとに実施されている「住宅・土地統計調査」(総務省統計局)によると、2003年時点で367.5万戸だった「賃貸用の空き家」は2013年に429.2万戸となり、10年間で約62万戸増加した。また、「住宅着工統計」(国土交通省)によれば、2004年から2013年までの10年間における「貸家」の着工は約400万戸にのぼる。
つまり空き家が増加しているのに対し、なおも賃貸物件を空き家と同程度の戸数建てている。しかも古いデータです。次のデータはかなり悪化するでしょう。

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マンションの間取りってどれも使い難い!

こんにちは。

実は私、マンション情報もたまに目を通しています。

というより、賃貸以外はたまに情報収集して相場観を維持しているのです。

そこで今回はマンションについてですが、見る度に感じるのですが、本当にマンションの間取りって拘束されていて使い難いなぁって感じます。

だいたいスタンダードなものは、玄関が中央にあり、玄関を入って両側に6帖程度の洋室が2室あり、その向こう側にトイレと洗面・浴室がありますよね。

さらにリビングダイニングキッチンがあるわけですが、マンションの間取りはおよそこの配置で構成されており、そこからちょっと変わったプランニングしているものは大抵あまり良くない方向にズレてしまっているものが多いです。

問題なのはスタンダードなタイプの2LDKなり3LDKなんですが、結構な割合でリビング内から部屋へのアプローチがあり、プライバシーを考慮すると最低でも2室は廊下からアプローチしたいのですが、それまでも考えられていないタイプが結構あるんですよね。

次にLDK内にある開放的な部屋が大抵1室設けられていますが、こちらもほぼプライバシーがないにもかかわらず中途半端に開放されるので、私なら全てリビング空間としてスッキリ広く使えるようにも出来たら良いのになぁ、なんて思います。

一戸建て派とマンション派では主として立地に違いがあり、マンションに住むなら駅近で通勤に電車を利用するかた向けというのが多いかと思います。

一方で郊外でマンションをお求めの方は、通勤に電車はあまり利用しないか住環境や広さ、予算などを重視しておられると思います。

ここで私が一番問題だと思うのは、確かにマンションは駅に近くて便利、郊外型は広くて低価格などのメリットもありますが、何と言っても経費がたくさんかかっている分、どうしたってコスト増は否めません。価格が高い割には一戸建てと比べると自由度や住み心地が悪すぎます。こんなにハッキリ個人的主観を言ってはマンション派には怒られてしまいそうですが、駅までの距離を我慢すれば快適な暮らしが手に入るのに、どうしてマンション?って感じてしまうのが率直なところです。

駅近のマンションでは狭くて高い、郊外型のマンションはそこそこの広さはあるけれど高くて間取りが悪く使い難い物件が多い。

なら徒歩圏内、若しくはバス通勤などで徒歩なら20分以内くらいで駅まで行けるエリアで仮に注文住宅を立てたとしても、前述した駅近及び郊外型マンションとさほど価格差がないと思うので、自由度が高く住みやすい戸建てが良いですよね!

まぁ、電車通勤は多少不便かも知れませんが、仮に徒歩20分でも自転車なら10分かからないことを考えると、これからの災害等の資産保全などを考慮しても、やはり戸建て若しくは賃貸を個人的にはお勧めします。

埼玉県南部で家建てるなら

みなさん、こんにちは。

以前より身近なところで注文住宅の工事中現場などを見ては「もったいない」と感じています。

何故なら、もっと細部までこだわった家を建てられるのに、それを知らないということに対して「もったいない」と感じるのです。

そう、手前ミソになってしまいますが、それは私が手がけても勿論その「もったいない」を解消できますが、他の施工店においても実現可能です。

最近ではご紹介頂いた埼玉県川口市のお客様宅の工事にて頻繁に現場に出向いていたところ、ちょうど目の前で少し名が知れた工務店が新築していましたが、プランニングから構造計算等も行う私が見ると、基礎の段階は勿論、上棟を終えて骨組みが完成した段階や屋根工事が完成した段階など、それぞれにおいて現場に精通していない設計士が設計しているとわかってしまいます。

それは基礎ならアンカーボルトの配置であったり人通口の位置等の計画、躯体なら材種から断面の大きさや継手の位置や金物種類、耐力壁の種類や使い分け、屋根の垂木サイズや雨仕舞いなど、気付くことがとても多くありますが、それらの改善できる箇所が目立ってしまいます。いわゆる職業病かも知れませんが。

ただ純粋に「もっと良く・もっと安く」出来るのにって感じてしまいます。
「もっと良く」というのはプランニングであったり構造や性能、設計どおりの強度を現場で実現するクオリティであったりします。

数に限りはありますが、無理なく手がけられる範囲でこの「もったいない」をなくしたいと思っています。

我が家の温度変化(冬季版)

今回は、我が家の昨晩から今朝にかけての温度変化を参考にして、断熱性から得られるメリットを感じて頂きたいと思います。
※既に断熱性の高い家に住んでいる方を除く。

昨晩(12月24日)の深夜23時過ぎの外気温は1℃、それに対して室内温度は20.1℃でした。
因みに湿度は57%でした。
勿論、

朝から晩まで暖房はつけていません。

そしてそのまま暖房を一切つけずに朝まで休み、今朝の外気温は0℃、それに対して室内温度は19.6℃、湿度64%でした。

これらから温度が0.5℃しか下がっていないことがお分かりいただけます。

まさか、嘘だろう?

なんて声が聞こえそうですが…

本当なんです!

実は昨年の同時期で同じくらいの環境においてはもう少し温度が下がっていました。
具体的な数値は資料を引っ掻き回さないと出てこないので省きますが、確か17℃~18℃くらいだったと思います。

では何故2℃~3℃の室温低下を防げたかというと、『インプラス』を入れたからです。

インプラスを入れてから外の音も聞こえなくなり、本当に快適になりました。

もともと我が家はH25年省エネ基準Ⅳをクリアしていますが、快適性は数値だけでは測れません。

特に我が家の場合、お金がなかったので後から手を加えられる部分は極力ランクを落として計画し、大切な部分をなるべく充実させるように建設したので、耐震性や省エネ等級は上位で設計しましたが、あとから強化すべく伸びシロを残してコスト削減したのです。

そこで予定より早いのですが、諸事情により先に窓を強化したのです。
勿論、すべての窓はやりませんが、日々の生活の中で必要性を感じる窓をリフォームしました。

でも本当にやってよかったと毎日の生活で実感しています。
職業柄、窓から逃げる熱がどれほどのものなのか、例えそれがLOW-E複層ガラスだとしても、その熱損失は壁の比ではないことを数値として知ってはいましたが毎日体感するとまったく別次元ではいってきます。

これから益々寒くなります。
皆様にも是非オススメします。

埼玉県の蕨駅を中心にして60分、状況によって90分まで施工対応できるケースもございます。
気になる方で該当エリアの方は、まずはお気軽にご相談頂ければと思います。

木造2階建て構造計算

近年は木造2階建てでも構造計算の需要が出てきました。
私は長期優良住宅の認定が始まってすぐに第一棟目の長期優良住宅を手掛け、当時は個別に補助金を申請するという優遇制度がございましたので、初めの頃はその制度を活用して長期優良住宅を設計・施工していました。

そしてそれから数年が経過し、今はグループで枠を確保して補助金を得る仕組みに変わりましたが、これがまた使いにくいのなんのって。政府は予算を先に決めて計画による達成度を高めたいのでしょうが、現実問題としてはもっと利用者の利便性を考えてもらわなければ活用したくても活用ができません。

少し話がそれましたが、そもそも木造2階建ての一般住宅はほぼ簡易的な計算で設計されており、近年でも大手ビルダーがその簡易計算すらも行わずに家を建てていたとして、相当数の耐力不足が指摘され対応に追われていました。

このように簡易計算で済むからやらなくても建築確認申請が通るので、やっていないビルダーもあれば、きちんとやっているビルダーも勿論あるでしょう。ただ中にはやっていてもチェックが入っていなければ計算そのものを間違えていたり、計算の手法に落ち度があったりという細かな欠陥はそれ以上に多いと考えています。

そこで私は木造2階建てにおいても、建築基準法による簡易計算(壁量・四分割・N値)などは勿論、長期優良住宅で必要になる床倍率、そして許容応力度計算、いわゆる構造計算をすべてチェックするようにしています。そしてそれらも単に計算をクリアするだけではなく、外力に対して一定の割増を行い、より強い建築物となるように設計しています。

現場施工と設計を知れば知るほどに計画段階での重要性がわかるのです。
常に現場での施工性を考えながら金物を選定し、その配置を決めています。
そう考えると設計業務も特に構造設計に関しては、かなり設計者によって差が生じます。意匠的なものは見ればわかりますが、構造的なものは見てもわからないことが多いので、一般の方は勿論、プロでも意匠に偏っている設計者はなかなか構造までは理解できていないのが現実です。

現在はソフトなども優れてきているので、深い知識がなくても構造計算書類を作成することは可能ですが、それが正しい否かは大きな疑問です。ソフトがやってくれるから、人間よりもソフトが優れているから、中には適当に入力してNG解消しても細部までは第三者機関ではチェックできていないので、実質はNGなケースも多いと考えています。

今回は木造2階建てでも構造計算を行い、尚且つ耐震等級3を目指すということを書きたかったのですが、そうするにもいくつかの壁があるということです。これから住宅を建てようとされる皆様にあっては、これらを考慮したうえで、最低でも基準法の最低基準を満たすだけというような設計ではなく、極力安心できる設計をしてもらうとよろしいかと思います。