あなたの賃貸経営は大丈夫?

この数年で大きく増加しているのが賃貸経営です。

詳しくは土地持ちの地主さんが相続の際に相続税を払えずに全額借金で相続税を軽減することが一番の目的となります。

かといって代々引き継いできた土地を自分の代で売ってしまうのは責任を感じる。そういう経緯で仕方なく自己資金ゼロからの全額借金で、しかも家賃保証の怪しいシステムで契約してしまうのです。

でも良く考えてみて下さい!
業者が家賃保証までして受注するのは、地主を保護するためだと思いますか?
それともwinwinの関係だと思いますか?

そうではありませんよ!
これはお互い『勝つ』のではなく、『業者が勝って』『地主は負ける』典型的な例なのです。

この結果は既にいたるところの賃貸物件をご覧頂ければわかります。
今から5年前は空いていなかった比較的良質な賃貸物件がこの数年間でゴロゴロと空き始めています。

この傾向は今後加速的に勢いを増してくるでしょう。
少子化による人口減少の中、東京オリンピックという今の日本には不必要で悪循環を生む根源を受け入れてしまった今、一極集中により東京都心部にマンション等の新規物件が数多くつくられ、そして現在計画段階のものも山ほどあります。

つまり地方との格差は今後まだまだ広げてくるということ。
今はまだ東京に比較的近い地域はそれほど地価の下落はありません。
それどころか横ばいか比較的好調に推移していると言えるでしょう。
ただそれも2020年の東京オリンピックが終わり、私の感覚では3年程度でかなり大きな下落に転じてくると予測しています。

ただそれは特に何の分析なども不要で、普通に冷静になって考えれば容易に想像ができることなのです。人口が減り、若者が減り、高齢化してくる中で、既に過剰で余っている賃貸物件の借り手が今後も安定的に確保できると考えるほうがどうかしているのです。

やがては政府が外国人や移民を受け入れて賃貸物件の安定化を図るという政策を講じるしか手はなくなると思いますが、それでもその波に巻き込まれた時点において勝ち組と負け組みはハッキリと線引きできるほど厳しい賃貸経営を強いられると考えます。

特に家賃保証で35年間、大手メーカーの言いなりで賃料の10%、修繕費等を徴収され拘束されてしまうのが一番の打撃です。勿論一番の打撃は最初の建築費なのですが、最初に建築費という大きな打撃を受け、そのキズが癒えない中で「家賃の値下げ」や「修繕費」により最後は競売にかけられるという案件が相当数でてくると考えています。

そう、結局は当初の業者のシュミレーションはあくまでそのときの相場などを基準にしており、業者の作成したシュミレーションなのだから業者に都合のいいように作られていると考えるのが自然です。

よってそのシュミレーション通りにはほぼ間違いなく進まずに収益を圧迫し、やがては物件を維持していることが困難になる案件が増えるでしょう。

【例えば、駅から徒歩10分、土地の広さ70坪で6世帯のワンルームを大手ハウスメーカーで建てたとしよう。予算は8,000万円、35年間一括借り上げ、差引きで毎月20万円程度が手元に入ってくるとしましょう。】

よくありそうなパターンです。
だって実際に現在行われている例を参考にしているのだから辻褄は合っているはずなのです。

さて、これで仮に2020年から3年後、つまり2023年辺りから家賃が下げられ、収益が8%程度少なくなる。さらに2020年から5年後、つまり2025年には収益が10%以上少なくなる。

・・・とここまではある程度想定が出来るのですが、『賃貸経営のバブル崩壊』というのは半値下がりまではあっておかしくありません。
いつの間にか賃貸経営をバブルと読んでしまっていますが、そう、私は今の賃貸経営は既に飽和状態だと思っています。前述しましたがよく街を見て下さい。どれだけ空室があるか。少なくとも10年前、いや5年前でも埋まっていた物件が今は空室だらけになっているのが事実です。

話しを戻しますが、つまり仮に毎月20万円入ってきていたものが、10万円になったらどうでしょう。今のシュミレーションでやりくりできるでしょうか?
それに加えて業者の収益圧迫による悪循環もいくつか想定できます。

正直、私はその先を考えるのが怖いです。
まぁ、最終的には競売から得た資金でも不足が生じて業績が悪化することで資金力がなければ業者の倒産ということになるのでしょう。
時期によっては業者は生き残る可能性はありますが、賃貸経営者はスッカラカンになります。

以上が20年以上、この業界で様々な業務をこなしてきた私の主観です。
実際に違う角度から本件(賃貸経営)の危険性を記事にしているプロの方で参考になるものもありますので合わせてご参考にされるとよろしいかと思います。

それと住宅着工件数も、一時は2000年後半のリーマンショック前まで100万戸超えを保っていましたが、2030年には50万戸台まで減少するといわれ、建設業者としては団塊世代は完全に引退し、その後の労働人口減少によりちょうどいい着工件数になると考えていますが、一方でそれだけ急激に落ち込む見込みだという深刻な状況を感じ取って欲しい。

他参考
5年ごとに実施されている「住宅・土地統計調査」(総務省統計局)によると、2003年時点で367.5万戸だった「賃貸用の空き家」は2013年に429.2万戸となり、10年間で約62万戸増加した。また、「住宅着工統計」(国土交通省)によれば、2004年から2013年までの10年間における「貸家」の着工は約400万戸にのぼる。
つまり空き家が増加しているのに対し、なおも賃貸物件を空き家と同程度の戸数建てている。しかも古いデータです。次のデータはかなり悪化するでしょう。

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賃貸アパート 蕨駅 スカイハウス

ここでは最寄り駅が蕨駅徒歩18分という賃貸住宅の施工例をご紹介します。

2019年8月に竣工した埼玉県川口市芝にある1Rの物件です。

特徴としては
【1Rなのに注文住宅に負けない性能】を持っているというところです。
また、この物件は【埼玉県産材の西川材の無垢材を構造材に採用】しました。

◇外観
スカイハウス外観
この建物はあらゆるところに屋根を設けているので雨天の際など雨に濡れ難く快適にアプローチできるようになっています。

◇門扉
スカイハウス門扉
重厚感のある門扉はソフトクローズにより自動で閉まります。

◇ アプローチ
スカイハウス_アプローチ
各住戸へのアプローチは屋根つきの敷地内通路からアクセスします。

◇1階住戸入口
スカイハウス
1階住戸へのアプローチと上層階へのアプローチを明確に分離しています。
屋外階段は開放的でゆったりしています。

◇2階住戸入口
蕨駅 スカイハウス
開放性に優れた共用廊下を意識してつくりました。
建物北側には緑が綺麗です。

◇3階住戸入口
蕨駅 スカイハウス
3階の共用廊下は特に開放感があり、北側の緑も借景しています。

◇玄関内部
蕨駅 スカイハウス
玄関は段差を少なくし、壁面両側のスペースを有効利用して収納を設けました。

◇下足入れ
川口市 スカイハウス
玄関の片側には1段に3足程度のセットが置ける棚を6段設けたので、計18足程度の靴が収納でき、それぞれの棚も可動させて自由に位置を変更できます。このあたりは1Rでは通常あまり類を見ない収納力ですね。

◇玄関小物置場
蕨駅 スカイハウス
玄関のもう片方の壁面には、奥行きの少ないニッチを設け、出かける際に持参する鍵や、出迎えてくれるお花や写真などを飾れるように計画しています。また、最下段には傘をコンパクトに収納できるようにパイプを設置しています。

◇居室アプローチ
蕨駅 スカイハウス
玄関から居室へのアプローチには日中であれば居室のドアからこれだけ採光が得られます。

◇キッチン
蕨駅 スカイハウス
コンパクトな間口1200ミリのキッチンではありますが、高気密高断熱住宅のため換気扇には同時給排気型を採用しています。

蕨駅 スカイハウス
↑↑↑ IHクッキングヒーターは2口使えます。

◇キッチン収納
川口市 スカイハウス
↑↑↑ キッチン部分にもこんなに収納があります。

◇家電収納
蕨駅 スカイハウス
炊飯器や電子レンジが設置できます。
炊飯器は引き出す事も出来て大変便利です。
川口市 賃貸
↑このように炊飯器が手前に引き出せます。
蕨駅 賃貸
↑家電収納の下部にもこんなに収納がついていますよ。

◇冷蔵庫置場
川口市 アパート
↑家電収納の隣には冷蔵庫を置くスペースも確保しています。

◇浴室
スカイハウス 川口
当然ですが浴室乾燥機付。高気密高断熱の24時間換気システムだから花粉症の方でも浴室に洗濯が干せて乾きも結構いいですよ。給湯器は追い炊き機能付です。
ここで家計に嬉しいのは、当社で提携している日ガスさんの協力もあり、ガス料金が比較的安く抑えられている点です。毎月かかるランニングコストだからこそ安価に設定された家賃を含めてメリットを感じられる事でしょう。

◇浴室アクセントパネル
スカイハウス 川口市
通常、アパートは費用対効果を重視するオーナーが多く、全体的にコストを削減していきますが、こちらの建物は注文住宅仕様で建てているので浴室も素敵です。

◇浴室洗い場
スカイハウス
床は入ってから数時間で乾く優れもの。

◇洗面化粧台
スカイハウス
お手入れのしやすい壁面水栓は注文住宅のお施主様からも高評価を頂いております。

◇トイレ
スカイハウス
トイレはパナソニックのアラウーノV。
泡洗浄機能やウォシュレットも完備しています。

◇トイレ二連紙巻器
スカイハウス 蕨
ペーパーホルダーは使いやすい二連式。また、トイレ排水もリモコン操作で楽チンです。

◇トイレ内ニッチ
スカイハウス 埼玉
壁厚を利用した収納で、トイレットペーパーや小物入れに最適です。
トイレで用を足すのに必要なものは数週間分入るでしょう。

◇トイレ タオルリング
スカイハウス
タオルリングにも少しだけこだわり、ドアや床に色を合わせました。

◇居室
スカイハウス 蕨駅
全室南側採光なので外が曇っていてもそれほど暗さは感じません。
また、両側に程よく壁を設けているので物を置くのにも便利で、コンセントも多めに計画しています。

◇居室入口ドア↓↓↓
スカイハウス 川口
居室入口ドアには居室窓からの灯りが廊下に漏れるタイプを採用しました。
このタイプは価格もアップするので通常賃貸物件ではあまり使っているのを見ませんが、『注文住宅と同じ住み心地』を堪能して頂くために実現しました。
写真右上に横長のFIX窓(灯り取り)が少し見えます。

◇居室アクセントクロス
スカイハウス 蕨駅
シンプルになりがちな居室にはワンランク上のクロスを採用し、界壁部分にはアクセントクロスを採用しました。

◇居室高窓
スカイハウス 蕨駅
撮影日は曇りでしたが居室内は灯りをつけなくても大丈夫。

◇3階ロフト
スカイハウス 蕨駅
【埼玉県産材の無垢のスギを採用した化粧梁】が素敵です。
西川材の杉が優しく出迎えてくれます。
この3階は居室内から【スカイツリーが見れるという景観の良さ】
ロフトから新宿のビル群を見れば感動しかありません。

◇ロフト内部
スカイハウス 蕨駅
ロフト部分にもアクセントクロスを採用しました。
屋根には外断熱を採用しており、夏でも通常より暑さを感じません。

◇ロフト居室側デザイン手摺
川口市 スカイハウス
居室との一体感を演出しました。

◇構造
構造計算は通常よりも負荷をかけた状態を想定して計算しています。
阪神大震災などでもその効果を証明済みの雑壁や天井などの強度を上げています。

◇防火
準耐火構造は法的用件として当然備わっております。
その上でより燃え難く安全を確保できるよう配慮しています。

◇防音
床には遮音マット、壁には遮音シートを施し、各住戸間の防音に配慮しています。

◇断熱
注文住宅の最高等級の断熱性能を確保しています。
夏は涼しく、冬は暖かい、この快適性を賃貸で実現しました。
冷暖房費も抑えられ、人にも財布にも優しい住まいです。
この冷暖房日が抑えられるのはこの建物の大きなポイントのひとつ!

◇使い勝手
注文住宅の施主の声を蓄積して収納を計画しています。
図面上ではわからない壁面収納など使いやすさが随所に見られます。

◇意匠性
注文住宅のフレキシブルな意匠性を採用しています。
界壁には意匠性の高いアクセントクロスで部屋を引き立てています。
その他の廊下やトイレまでもワンランク上の内装材を採用しています。

◇セキュリティ
防犯カメラを設置しているので防犯性に優れています。
夜間の帰宅時でも街灯と共用灯、そして防犯カメラにて安心安全な住まいを実現しました。

◇設計者の主観
25年以上住宅設計施工を手がけておりますが、玄関を入った瞬間からこれほど他物件との違いを感じるものは少ないです。
まずは『音!』。本当に静粛性に優れているのは入った瞬間に感じます。
そして内部に入って歩いた瞬間にその足当りからもその高級感は感じられます。

是非この『構造・防火・防音・断熱・使い勝手・意匠性・セキュリティ』を兼ね備えたアパートメントをご堪能下さい。

マンションの間取りってどれも使い難い!

こんにちは。

実は私、マンション情報もたまに目を通しています。

というより、賃貸以外はたまに情報収集して相場観を維持しているのです。

そこで今回はマンションについてですが、見る度に感じるのですが、本当にマンションの間取りって拘束されていて使い難いなぁって感じます。

だいたいスタンダードなものは、玄関が中央にあり、玄関を入って両側に6帖程度の洋室が2室あり、その向こう側にトイレと洗面・浴室がありますよね。

さらにリビングダイニングキッチンがあるわけですが、マンションの間取りはおよそこの配置で構成されており、そこからちょっと変わったプランニングしているものは大抵あまり良くない方向にズレてしまっているものが多いです。

問題なのはスタンダードなタイプの2LDKなり3LDKなんですが、結構な割合でリビング内から部屋へのアプローチがあり、プライバシーを考慮すると最低でも2室は廊下からアプローチしたいのですが、それまでも考えられていないタイプが結構あるんですよね。

次にLDK内にある開放的な部屋が大抵1室設けられていますが、こちらもほぼプライバシーがないにもかかわらず中途半端に開放されるので、私なら全てリビング空間としてスッキリ広く使えるようにも出来たら良いのになぁ、なんて思います。

一戸建て派とマンション派では主として立地に違いがあり、マンションに住むなら駅近で通勤に電車を利用するかた向けというのが多いかと思います。

一方で郊外でマンションをお求めの方は、通勤に電車はあまり利用しないか住環境や広さ、予算などを重視しておられると思います。

ここで私が一番問題だと思うのは、確かにマンションは駅に近くて便利、郊外型は広くて低価格などのメリットもありますが、何と言っても経費がたくさんかかっている分、どうしたってコスト増は否めません。価格が高い割には一戸建てと比べると自由度や住み心地が悪すぎます。こんなにハッキリ個人的主観を言ってはマンション派には怒られてしまいそうですが、駅までの距離を我慢すれば快適な暮らしが手に入るのに、どうしてマンション?って感じてしまうのが率直なところです。

駅近のマンションでは狭くて高い、郊外型のマンションはそこそこの広さはあるけれど高くて間取りが悪く使い難い物件が多い。

なら徒歩圏内、若しくはバス通勤などで徒歩なら20分以内くらいで駅まで行けるエリアで仮に注文住宅を立てたとしても、前述した駅近及び郊外型マンションとさほど価格差がないと思うので、自由度が高く住みやすい戸建てが良いですよね!

まぁ、電車通勤は多少不便かも知れませんが、仮に徒歩20分でも自転車なら10分かからないことを考えると、これからの災害等の資産保全などを考慮しても、やはり戸建て若しくは賃貸を個人的にはお勧めします。

埼玉県南部で家建てるなら

みなさん、こんにちは。

以前より身近なところで注文住宅の工事中現場などを見ては「もったいない」と感じています。

何故なら、もっと細部までこだわった家を建てられるのに、それを知らないということに対して「もったいない」と感じるのです。

そう、手前ミソになってしまいますが、それは私が手がけても勿論その「もったいない」を解消できますが、他の施工店においても実現可能です。

最近ではご紹介頂いた埼玉県川口市のお客様宅の工事にて頻繁に現場に出向いていたところ、ちょうど目の前で少し名が知れた工務店が新築していましたが、プランニングから構造計算等も行う私が見ると、基礎の段階は勿論、上棟を終えて骨組みが完成した段階や屋根工事が完成した段階など、それぞれにおいて現場に精通していない設計士が設計しているとわかってしまいます。

それは基礎ならアンカーボルトの配置であったり人通口の位置等の計画、躯体なら材種から断面の大きさや継手の位置や金物種類、耐力壁の種類や使い分け、屋根の垂木サイズや雨仕舞いなど、気付くことがとても多くありますが、それらの改善できる箇所が目立ってしまいます。いわゆる職業病かも知れませんが。

ただ純粋に「もっと良く・もっと安く」出来るのにって感じてしまいます。
「もっと良く」というのはプランニングであったり構造や性能、設計どおりの強度を現場で実現するクオリティであったりします。

数に限りはありますが、無理なく手がけられる範囲でこの「もったいない」をなくしたいと思っています。

我が家の温度変化(冬季版)

今回は、我が家の昨晩から今朝にかけての温度変化を参考にして、断熱性から得られるメリットを感じて頂きたいと思います。
※既に断熱性の高い家に住んでいる方を除く。

昨晩(12月24日)の深夜23時過ぎの外気温は1℃、それに対して室内温度は20.1℃でした。
因みに湿度は57%でした。
勿論、

朝から晩まで暖房はつけていません。

そしてそのまま暖房を一切つけずに朝まで休み、今朝の外気温は0℃、それに対して室内温度は19.6℃、湿度64%でした。

これらから温度が0.5℃しか下がっていないことがお分かりいただけます。

まさか、嘘だろう?

なんて声が聞こえそうですが…

本当なんです!

実は昨年の同時期で同じくらいの環境においてはもう少し温度が下がっていました。
具体的な数値は資料を引っ掻き回さないと出てこないので省きますが、確か17℃~18℃くらいだったと思います。

では何故2℃~3℃の室温低下を防げたかというと、『インプラス』を入れたからです。

インプラスを入れてから外の音も聞こえなくなり、本当に快適になりました。

もともと我が家はH25年省エネ基準Ⅳをクリアしていますが、快適性は数値だけでは測れません。

特に我が家の場合、お金がなかったので後から手を加えられる部分は極力ランクを落として計画し、大切な部分をなるべく充実させるように建設したので、耐震性や省エネ等級は上位で設計しましたが、あとから強化すべく伸びシロを残してコスト削減したのです。

そこで予定より早いのですが、諸事情により先に窓を強化したのです。
勿論、すべての窓はやりませんが、日々の生活の中で必要性を感じる窓をリフォームしました。

でも本当にやってよかったと毎日の生活で実感しています。
職業柄、窓から逃げる熱がどれほどのものなのか、例えそれがLOW-E複層ガラスだとしても、その熱損失は壁の比ではないことを数値として知ってはいましたが毎日体感するとまったく別次元ではいってきます。

これから益々寒くなります。
皆様にも是非オススメします。

埼玉県の蕨駅を中心にして60分、状況によって90分まで施工対応できるケースもございます。
気になる方で該当エリアの方は、まずはお気軽にご相談頂ければと思います。